Se stai cercando i migliori paesi dove investire nel real estate nel 2026, tre mercati si distinguono nettamente per gli acquirenti internazionali, combinando rendimento, sicurezza legale e appeal abitativo: Repubblica Dominicana, Dubai e Zanzibar. Ognuno offre un profilo rischio-rendimento diverso — ecco cosa dicono davvero i numeri, con le fonti verificate.
Nota dell’autore, architetto Federico Cappellina: due di questi tre mercati li ho visti di persona. Nella Repubblica Dominicana sono stato quattro volte: a Las Terrenas ho conosciuto un grande costruttore locale — un progetto a forma di nave, tecnologicamente avanzato — e visitato ville sulla collina da cinque milioni di euro con piscina a sfioro; a Punta Cana e Cap Cana ho visto i resort da dentro e il territorio fuori. A Dubai sono stato una volta, con più agenzie, tra Palm e terraferma. Zanzibar la seguo attraverso fonti e contatti locali. In nessuno dei tre ho ancora firmato un progetto: qui trovi numeri con fonti, non promesse.
Perché il 2026 è l’anno giusto per agire
I mercati immobiliari globali si stanno differenziando. In Europa occidentale e Nord America, l’aumento dei tassi d’interesse e la scarsità di inventario hanno compresso i rendimenti. Al contrario, i mercati emergenti e ad alta crescita registrano rendimenti da locazione superiori, con un bacino di acquirenti in espansione. La finestra per entrare a prezzi pre-rivalutazione si sta chiudendo su tutti e tre i mercati qui sotto.
1. Repubblica Dominicana — L’opportunità caraibica ad alto rendimento
La Repubblica Dominicana è diventata il mercato immobiliare caraibico con le migliori performance per il terzo anno consecutivo. La proprietà straniera è pienamente tutelata dalla Legge 158-01, senza restrizioni sul rimpatrio di capitali o profitti.
ROI e dati di mercato
- Rendimento da locazione lordo: circa 8% sugli affitti lunghi a Punta Cana (Global Property Guide, T1 2026); gli affitti brevi (Punta Cana, Las Terrenas, Cap Cana) possono rendere di più, in funzione dell’occupazione
- Rendimento netto: 6–10% dopo costi di gestione (20–25%) e vacancy
- Rivalutazione del capitale: 8–12% annuo nei corridoi costieri prime (CAGR 2022–2025)
- Prezzo di ingresso: ville di lusso a partire da 350.000 $ — una frazione di asset europei comparabili
- Tasse su acquisto e proprietà: imposta di trasferimento 3% + imposta annua sul patrimonio immobiliare (IPI) 1% sul valore oltre RD$ 10.695.494 (soglia 2026). Con CONFOTUR, esenzione per 15 anni da trasferimento e IPI, solo per i progetti turistici approvati
- Tassazione della plusvalenza: 10% fisso per le persone fisiche, in pagamento unico (Ley 30-26 del 18/06/2026). Per i non residenti l’applicazione va confermata con un avvocato locale
- Liquidità: media, tempi di rivendita tipici 3–6 mesi
- Crescita del turismo: 10,3 milioni di visitatori nel 2024, record storico
Le infrastrutture turistiche della Repubblica Dominicana continuano a espandersi. American Airlines ha aggiunto 12 nuove rotte dirette nel 2024–2025, alimentando direttamente la domanda di affitti brevi negli sviluppi residenziali.
Cosa cercano gli acquirenti
Il segmento con le performance migliori è quello delle ville private firmate d’architetto, 300–600 mq, in comunità resort recintate con piscina, concierge e servizi di gestione affitti. Queste proprietà uniscono uso abitativo e reddito passivo — i proprietari occupano tipicamente 4–8 settimane l’anno e affittano il resto tramite piattaforme come Airbnb Luxe o OneFineStay. La gestione professionale (20–25% dei ricavi) resta comunque necessaria per ottenere i rendimenti netti indicati sopra.
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2. Dubai — Il benchmark globale del lusso
Dubai si è affermata come il mercato immobiliare di lusso più liquido al mondo. Nel 2024 ha registrato 46 miliardi di dollari in transazioni immobiliari residenziali, superando Londra per la prima volta. Per chi cerca i migliori paesi dove investire nel real estate nel 2026, Dubai offre tutele legali di livello istituzionale in un contesto a tassazione zero — ma con margini più stretti di quanto sembri a prima vista.
I driver chiave dell’investimento
- Tassazione: nessuna imposta sul reddito né sulle plusvalenze per le persone fisiche che investono senza licenza commerciale; all’acquisto, diritto di registrazione DLD del 4% del valore di vendita
- Rendimento lordo: appartamenti fino a circa il 7%, ville circa il 4,5% (REIDIN via Global Property Guide, aprile 2026)
- Rendimento netto: inferiore al lordo, dopo le spese condominiali (service charge) che su una branded residence possono arrivare a 650–950 €/mq annui
- Rivalutazione: 5–9% annuo, previsione 2026–2028
- Premio branded residence: le proprietà firmate Armani, Dorchester o Bulgari ottengono premi di prezzo del 30–60% e una rivendita più rapida
- Golden Visa: acquisti immobiliari sopra i 2 milioni di AED (circa 500.000 €) danno diritto a 10 anni di residenza
- Prezzo di ingresso: da 500.000 € per un branded residence prime, oltre 1 milione € per una villa
- Liquidità: molto alta, rivendita tipica in 30–60 giorni
Il rischio da tenere d’occhio: la sovraofferta
Il punto debole del mercato di Dubai per il 2026 non è la domanda, ma l’offerta: oltre 100.000 nuove unità sono in costruzione tra il 2025 e il 2027, un volume che diversi analisti segnalano come rischio concreto di una correzione dei prezzi nel biennio 2027–2028. Le branded residence in location prime restano il segmento più difendibile, ma la finestra per entrare a condizioni favorevoli si sta restringendo.
3. Zanzibar — L’opportunità emergente
Per investitori con un orizzonte più lungo (5–7 anni), Zanzibar offre il rendimento lordo più alto tra i tre mercati — a fronte però di una liquidità molto più bassa e di un sistema legale meno maturo. La crescita del turismo sull’isola (+18% arrivi nel 2024) alimenta sia la domanda immobiliare sia quella di affitti brevi.
Dati di mercato
- Rendimento lordo: stime indipendenti intorno al 6–8,5% nelle aree balneari di Nungwi, Paje e Kendwa; le proiezioni dei developer del 12–23% presuppongono un’occupazione alta ed escludono i costi (Coldwell Banker Tanzania, agosto 2026)
- Rendimento netto: stime indipendenti intorno al 4–6,5%, dopo costi di gestione più alti (20–30%) rispetto a Repubblica Dominicana e Dubai
- Prezzo di ingresso: ville sulla spiaggia a partire da 250.000 $
- Tasse su acquisto e proprietà: stamp duty 1% a carico dell’acquirente e canone annuo del terreno previsto dal contratto di leasehold (Zanzibar Revenue Authority)
- Tassazione della plusvalenza: dato non consolidato, da verificare con un consulente fiscale locale
- Quadro legale: leasehold di 99 anni tramite la Zanzibar Investment Promotion Authority (ZIPA) — il freehold non è disponibile per acquirenti stranieri
- Accesso ai voli: rotte dirette da Doha (Qatar Airways), Dubai (flydubai) e Istanbul (Turkish Airlines)
Il vero limite: la liquidità
Il mercato secondario a Zanzibar è ancora poco sviluppato: i tempi di rivendita tipici sono 6–18 mesi, molto più lunghi rispetto ai 30–60 giorni di Dubai. A questo si aggiungono l’esposizione al cambio (scellino tanzaniano) e infrastrutture locali (aeroporto, strade) ancora sotto pressione rispetto alla crescita della domanda. Il rendimento più alto dei tre mercati va quindi letto insieme al rischio più alto e al capitale immobilizzato più a lungo in caso di vendita.
Confronto tra i tre mercati
| Repubblica Dominicana | Dubai | Zanzibar | |
|---|---|---|---|
| Rendimento lordo | circa 8% affitto lungo (Punta Cana); di più con affitti brevi | appartamenti fino a ~7%, ville ~4,5% | ~6–8,5% (stime indipendenti) |
| Rendimento netto | 6–10% (caso documentato affitto breve: ~7,4%) | inferiore al lordo, dopo le service charge | ~4–6,5% (stime indipendenti) |
| Rivalutazione annua | 8–12% | 5–9% (previsione 2026–28) | Dato non consolidato |
| Tasse su acquisto e proprietà | Trasferimento 3% + IPI 1% annuo oltre RD$ 10,7 mln. CONFOTUR: esenzione per 15 anni (solo progetti approvati) | Nessuna imposta sul reddito per le persone fisiche. Diritto di registrazione DLD 4% all’acquisto | Stamp duty 1% a carico dell’acquirente + canone annuo del terreno |
| Tassazione della plusvalenza (alla vendita) | 10% fisso, pagamento unico (persone fisiche, Ley 30-26). Non residenti: da confermare | 0% per le persone fisiche (senza licenza commerciale) | Dato non consolidato |
| Prezzo d’ingresso (lusso) | da 350k $ | da 500k € | da 250k $ |
| Sicurezza legale | Alta | Molto alta | Media |
| Liquidità (tempi di rivendita) | Media (3–6 mesi) | Molto alta (30–60 giorni) | Bassa (6–18 mesi) |
| Ideale per | Reddito + stile di vita | Capitale + liquidità | Alta crescita, rischio più alto |
4. Altri mercati emergenti da tenere d’occhio nel 2026
Oltre ai primi tre, diverse destinazioni completano il quadro dei migliori paesi dove investire nel real estate nel 2026, ciascuna con un angolo strategico specifico per gli acquirenti internazionali.
Portogallo e Grecia — Le porte Golden Visa verso l’UE
Per chi valorizza la residenza UE insieme al rendimento, Portogallo e Grecia restano le rotte Golden Visa più credibili. Gli asset costieri e insulari greci offrono circa il 4–5% lordo sugli affitti lunghi (Global Property Guide), di più con gli affitti brevi dove la domanda è forte, mentre il Portogallo offre stabilità politica e un sistema legale maturo. Entrambi garantiscono diritti di residenza che i mercati caraibici e africani non possono offrire, rendendoli ideali per chi privilegia la mobilità rispetto al puro rendimento.
Bali, Indonesia — La scommessa lifestyle-rendimento
Bali continua ad attirare la domanda di nomadi digitali e wellness, con ville in leasehold a Canggu e Uluwatu dove i rendimenti degli affitti brevi dipendono molto dall’occupazione, mentre sugli affitti lunghi le ville rendono circa il 4–7,6% lordo (Global Property Guide). Come Zanzibar, è un mercato in leasehold con maggiore complessità operativa e liquidità limitata.
Come investire: processo, finanziamento e fiscalità
Scegliere tra i migliori paesi dove investire nel real estate nel 2026 è solo metà della decisione — è l’esecuzione a determinare il rendimento effettivo.
Il processo d’acquisto, passo per passo
In ogni mercato il processo disciplinato è lo stesso: due diligence legale su titolo e zonizzazione, un contratto di compravendita notarile, fondi in escrow fino al completamento e registrazione presso l’autorità catastale locale. Nei mercati emergenti, usare un avvocato indipendente (non quello del venditore) e confermare per iscritto i diritti di rimpatrio sono passaggi non negoziabili.
Finanziamento, valuta e fiscalità
La maggior parte degli acquisti internazionali in questi mercati avviene in contanti o con piani di pagamento in fase di sviluppo, poiché l’accesso al mutuo per stranieri è limitato. L’esposizione valutaria conta: Dubai (AED, ancorato al dollaro) elimina il rischio cambio, mentre il peso dominicano e lo scellino tanzaniano aggiungono una variabile da modellare. Sul fronte fiscale i tre mercati sono molto diversi: a Dubai le persone fisiche non pagano imposte sul reddito né sulle plusvalenze, nella Repubblica Dominicana la plusvalenza immobiliare delle persone fisiche è al 10% dal giugno 2026, a Zanzibar il dato sulla plusvalenza non è consolidato. Le imposte indicate sono quelle locali: per un residente fiscale in Italia si aggiungono obblighi nel proprio paese (ad esempio IVIE e quadro RW sugli immobili all’estero), da verificare con un commercialista.
Dall’investimento all’architettura: il vantaggio italiano
Gli investitori che ottengono le performance migliori in tutti e tre i mercati condividono una caratteristica: commissionano architettura su misura invece di acquistare stock sviluppato off-plan. Una villa progettata su misura ottiene un premio di locazione del 25–40% rispetto a unità comparabili di sviluppatori — non per la dimensione, ma per la qualità del design e l’esperienza dell’ospite.
Federico Cappellina Architects progetta ville private di lusso per clienti internazionali in Italia, Medio Oriente e Caraibi. Se stai pianificando di costruire invece di acquistare, è nell’architettura che si vince o si perde il rendimento dell’investimento.
Attualmente disponibili su Elite Luxury Real Estate:
- AV Home — Villa di Lusso a Vicenza, Italia — € 2.700.000
- MD Home — Villa di Lusso a Verona, Italia — € 2.300.000
Domande frequenti
Qual è il paese migliore dove investire nel real estate nel 2026?
Per il rendimento più alto, Zanzibar viene spesso promossa con i rendimenti più alti, ma le stime indipendenti la collocano intorno al 6–8,5% lordo, con liquidità bassa e sistema legale meno maturo. Per l’equilibrio tra rendimento e sicurezza, la Repubblica Dominicana offre circa l’8% lordo sugli affitti lunghi con tutele legali solide. Per la conservazione del capitale e la liquidità massima, Dubai resta il benchmark, pur con rendimenti più contenuti (ville circa 4,5% lordo).
Investire nel real estate a Dubai è sicuro per gli stranieri?
Sì. Dubai ha uno dei quadri normativi sulla proprietà immobiliare estera più maturi al mondo, con conti escrow obbligatori per gli acquisti off-plan, un’autorità di regolamentazione immobiliare dedicata (RERA) e nessuna imposta sulle plusvalenze per le persone fisiche. Il rischio principale nel 2026–2028 non è legale ma di mercato: una possibile correzione dei prezzi legata alla forte offerta di nuove unità in costruzione.
Qual è l’investimento minimo per un immobile di lusso in Repubblica Dominicana?
I progetti di ville di lusso partono da circa 350.000 $. Il rendimento netto realistico, dopo i costi di gestione professionale, si attesta al 6–10%.
Gli stranieri possono acquistare proprietà a Zanzibar?
Sì, tramite leasehold di 99 anni sotto la Zanzibar Investment Promotion Authority (ZIPA). Si applicano pieni diritti di rimpatrio del capitale. La proprietà piena (freehold) non è disponibile per acquirenti stranieri.
Come scelgo tra Repubblica Dominicana, Dubai e Zanzibar?
Fai corrispondere il mercato al tuo obiettivo: Repubblica Dominicana per il miglior equilibrio rendimento-sicurezza, Dubai per liquidità e sicurezza del capitale, Zanzibar per il rendimento più alto a fronte di rischio e illiquidità maggiori. Molti investitori combinano due mercati per bilanciare rendimento e rischio.
Questi mercati sono adatti al reddito da affitti brevi?
Sì, tutti e tre sono trainati dal turismo. Con gestione professionale, ville resort e fronte mare in Repubblica Dominicana e Zanzibar generano rendimenti lordi superiori a Dubai, ma a fronte di costi di gestione più alti e liquidità inferiore.
Quali sono i rischi principali nell’investire in mercati immobiliari emergenti?
Volatilità valutaria, sistemi legali meno maturi e liquidità più bassa — a Zanzibar, in particolare, la rivendita richiede tipicamente 6–18 mesi. Si mitigano acquistando in freehold o leasehold finanziabile, usando consulenza legale indipendente e concentrandosi su location prime e ben collegate.
Fonti
Dati aggiornati a settembre 2026. Rendimenti e prezzi Repubblica Dominicana: Dominican Lifestyle Realty. Dati Dubai: SE Dubai Real Estate, Prestige Portfolios. Dati Zanzibar: Vela Zanzibar. Dati fiscali (verificati il 19/09/2026): DGII e Ley 30-26 del 18/06/2026 (Repubblica Dominicana), CONFOTUR, Federal Tax Authority e portale u.ae (Emirati), Dubai Land Department, Zanzibar Revenue Authority. Le informazioni fiscali sono indicative e non costituiscono consulenza fiscale. I rendimenti riportati sono stime di mercato, non garanzie di rendimento futuro — verificare sempre le condizioni specifiche di ogni progetto prima di investire.
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