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Nuovi sviluppi immobiliari di lusso
Su pianta o in pre-lancio si compra un progetto, non una casa: che cosa verificare prima di firmare, mercato per mercato.
Nuovi sviluppi immobiliari di lusso: comprare un progetto, non una casa
Nei nuovi sviluppi immobiliari di lusso si firma prima che la casa esista: su pianta (off-plan) o nella fase di pre-lancio, con pagamenti legati all’avanzamento del cantiere e la consegna fissata in contratto. Il vantaggio è scegliere tra le unità migliori e distribuire il pagamento nel tempo; il prezzo è che si giudica un progetto, non un edificio.
Questa pagina spiega come leggiamo i nuovi sviluppi immobiliari di lusso nei mercati che seguiamo, Italia, Repubblica Dominicana, Zanzibar e Dubai: che cosa verificare prima di firmare, che cosa chiedere allo sviluppatore e come presentiamo rendimenti e rapporti commerciali.
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Che cosa cambia rispetto a una casa finita
Una casa finita si visita: si vede la luce alle diverse ore, si sente il rumore della strada, si apre un armadio tecnico. Un nuovo sviluppo si legge su disegni, rendering e capitolato. Il rendering mostra l’atmosfera che lo sviluppatore vuole vendere; il capitolato dice che cosa verrà davvero costruito, con quali materiali, impianti e finiture.
Per questo nei nuovi sviluppi immobiliari di lusso la domanda decisiva non è quanto sarà bella la casa, ma quanto il contratto la descrive: superfici calcolate in modo dichiarato, marche e modelli o criteri di equivalenza, tolleranze sui tempi, che cosa succede se il progetto cambia durante il cantiere.
I rischi da verificare prima di firmare
- Tempi: data di consegna, penali per il ritardo, condizioni di recesso se il cantiere si ferma.
- Capitale versato: dove finiscono gli acconti e con quali garanzie. A Dubai la legge n. 8 del 2007 impone conti di garanzia per i pagamenti dei progetti su pianta; negli altri mercati la tutela dipende dal contratto e va chiesta per iscritto.
- Titolo e permessi: proprietà del terreno, licenze edilizie, eventuale regime di concessione (a Zanzibar gli stranieri acquistano in leasehold fino a 99 anni attraverso progetti approvati).
- Capitolato: differenze tra rendering e specifiche, materiali sostituibili, impianti inclusi ed esclusi.
- Dopo la consegna: spese condominiali o di gestione, programmi di affitto, costi di manutenzione nel clima del luogo.
- Rivendita prima del rogito: se e a quali condizioni il contratto si può cedere a un terzo.
La valutazione architettonica di un nuovo sviluppo
Applichiamo ai nuovi sviluppi immobiliari di lusso lo stesso metodo della valutazione architettonica che usiamo per le ville esistenti. Leggiamo la pianta prima del rendering: orientamento delle stanze principali, privacy tra unità vicine, posizione degli impianti, rapporto tra terrazze e sole, che cosa si vedrà davvero dalle finestre quando i lotti accanto saranno costruiti.
Poi il capitolato, voce per voce: serramenti, isolamento, impianti, pietre e legni, protezione dalla salsedine nelle località di mare. Il risultato è una lettura scritta con ciò che il progetto mostra, ciò che resta da chiedere e a chi chiederlo, distinguendo ciò che è documentato da ciò che è solo dichiarato dallo sviluppatore.
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I mercati che seguiamo
Italia
In Italia i nuovi sviluppi di pregio sono piccoli numeri: poche ville o residenze su lotti con vista, sul Lago di Garda e sulle colline venete. Lo studio di Federico Cappellina conosce questi progetti dall’interno, perché li disegna e ne dirige i cantieri, come le residenze di Lugana Bay sul Garda: è da lì che nasce il criterio con cui leggiamo i progetti degli altri.
Repubblica Dominicana
Cap Cana, Punta Cana e Santo Domingo concentrano gran parte dei nuovi sviluppi immobiliari di lusso dei Caraibi dominicani, spesso con gestione alberghiera. Li segue Luca Lodi, nel Paese dal 2010; i dati di rendimento e fiscali sono nella pagina Repubblica Dominicana con le loro fonti.
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Zanzibar
Sulla costa di Zanzibar i nuovi progetti sono quasi sempre su pianta e in leasehold. Prezzi, rendimenti dichiarati dalle fonti e regole per gli stranieri sono raccolti, con le fonti, nella guida a Zanzibar.
Dubai
Dubai è il mercato con più progetti su pianta e con dati pubblici migliori: il Dubai Land Department pubblica in open data le transazioni registrate, area per area. È il primo confronto che facciamo con il prezzo proposto da uno sviluppatore. Il mercato di Dubai lo segue Tatiana Juma.
Rendimenti e rivalutazioni: come li presentiamo
Nessuno può garantire la rivalutazione di un immobile ancora da costruire, e non la promettiamo. Quando un rendimento compare sulle nostre pagine porta il nome della fonte e la data, ed è indicato come lordo o netto; quando una cifra viene dallo sviluppatore lo scriviamo accanto alla cifra. Una percentuale senza fonte non entra nella valutazione.
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Rapporti commerciali, dichiarati prima
Su alcuni nuovi sviluppi immobiliari di lusso presentati sul sito la struttura può percepire una commissione dallo sviluppatore o da chi ne cura la vendita. Lo dichiariamo prima di ogni analisi e in quel caso la lettura non viene presentata come indipendente; chi desidera un parere indipendente può chiederlo come incarico separato, come spiegato nel metodo.
Domande frequenti sui nuovi sviluppi
Qual è il rischio principale di un acquisto su pianta?
Il ritardo o il mancato completamento. Si riduce con garanzie scritte sul capitale versato, penali per il ritardo e una verifica dei progetti già consegnati dallo sviluppatore.
Quanto tempo passa tra la firma e la consegna?
Dipende dal progetto: la data vincolante è quella del contratto, con le sue penali. Chiedete come è cambiata la data di consegna dei progetti precedenti dello stesso sviluppatore.
Si può rivendere prima del rogito?
In alcuni mercati il contratto si può cedere a un terzo; condizioni e costi sono scritti nel contratto e cambiano da sviluppatore a sviluppatore.
Valutate anche sviluppi che non sono sul sito?
Sì: inviateci il dossier, il capitolato e il piano dei pagamenti e vi rispondiamo con i punti da verificare.
Portate un nuovo sviluppo al tavolo
Inviate brochure, planimetrie, capitolato e piano dei pagamenti: vi rispondiamo con una prima lettura e con le domande da fare prima di firmare.
State valutando un progetto su pianta?
Inviate dossier e capitolato: rispondiamo con i punti da verificare.
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I nuovi sviluppi letti con il metodo della valutazione architettonica, mercato per mercato.