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Lettura preliminare: capire una villa prima di comprarla
Inviateci l’annuncio o il dossier: vi diciamo per iscritto che cosa mostra il progetto, che cosa manca e che cosa verificare prima di firmare.
Acquistare una villa di lusso: prima la lettura, poi la firma
Chi sta per acquistare una villa di lusso ha di solito davanti un annuncio, qualche fotografia e un prezzo. Le fotografie mostrano un’atmosfera; non dicono come è costruita la casa, che cosa manca nei documenti, quanto costerà mantenerla nel suo clima.
La lettura preliminare è il primo passo che proponiamo: ci inviate il link dell’annuncio o il dossier della villa che state valutando, anche se non è presentata sul nostro sito, e riceviamo per iscritto che cosa il progetto mostra, che cosa risulta dai documenti, che cosa manca e che cosa va verificato prima di firmare.
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Per chi è
- Per chi sta per acquistare una villa di lusso o una residenza in Italia o nelle destinazioni che seguiamo nel mondo: oggi Repubblica Dominicana, Zanzibar e Dubai, e altre su richiesta.
- Per chi compra su progetto e deve giudicare disegni, render e capitolato prima che la casa esista.
- Per chi vive lontano dal luogo e vuole sapere quali verifiche chiedere, e a chi, prima di partire.
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Che cosa ricevete: il modello del documento
Chi deve acquistare una villa di lusso riceve sempre la stessa struttura, così è chiaro che cosa è un’osservazione, che cosa è un documento e che cosa resta da verificare. Questo è il modello che usiamo (non si riferisce a una proprietà reale):
| Voce | Che cosa scriviamo |
|---|---|
| Osservato | Ciò che il progetto mostra: distribuzione, esposizione e luce, rapporto tra interno ed esterno, materiali dichiarati. |
| Documentato | Ciò che risulta dai documenti ricevuti: planimetrie, capitolato, titolo, permessi, piano dei pagamenti. |
| Mancante | I documenti e i dati che servono e non ci sono, con l’indicazione di chi deve fornirli. |
| Da verificare | I punti che vanno controllati sul luogo o da un professionista locale (avvocato, tecnico, fiscalista), con le domande da fare. |
| Prossimo passo | Che cosa conviene fare prima di firmare o di versare un acconto. |
Un esempio: Aquamarine, Juan Dolio
Per mostrare come si presenta il documento, abbiamo applicato il modello a una proprietà del nostro catalogo, Aquamarine a Juan Dolio, usando solo le informazioni pubblicate nella sua scheda. Il nostro team Real Estate ne segue la vendita: per questo è un esempio del formato, non una lettura indipendente.
| Osservato | Progetto in pre-lancio: si vedono render e descrizione, non planimetrie tecniche né un cantiere da visitare. Una torre di 21 piani con 163 residenze su oltre 32.000 mq, tagli da 70 a 620 mq, fronte mare con accesso diretto alla spiaggia. Materiali e finiture sono descritti solo a livello generale. |
| Documentato | Dal dossier del developer: prezzi di pre-lancio da 299.000 $ per una camera; due piani di pagamento (20% · 40% in costruzione · 40% alla consegna, oppure 20% · 60% · 20%); regime CONFOTUR dichiarato, con esenzione da imposta di trasferimento e IPI fino a 15 anni; gestione alberghiera indicata nel fact sheet; circa 20 minuti dall’aeroporto Las Américas. |
| Mancante | Data di consegna; permessi edilizi (il CONFOTUR è un regime fiscale, non un permesso); capitolato tecnico di struttura e impianti; spese annuali di condominio e gestione; garanzie sugli acconti versati durante la costruzione. |
| Da verificare | Con un avvocato dominicano: titolo del terreno al Registro de Títulos, permessi, documento di approvazione CONFOTUR e che cosa copre. Con un tecnico: struttura e serramenti per vento e salsedine, visto che la stagione degli uragani va dal 1° giugno al 30 novembre (NOAA). Nel contratto: dove vanno gli acconti e che cosa succede in caso di ritardo. |
| Prossimo passo | Prima di qualsiasi acconto, chiedere per iscritto data di consegna, permessi, capitolato e garanzie sugli acconti; solo dopo scegliere il taglio e il piano di pagamento. |
Che cosa leggiamo prima di acquistare una villa di lusso
- Il progetto: distribuzione degli spazi, orientamento e luce, rapporto con il giardino, la piscina, la vista.
- La costruzione: struttura, serramenti, impianti e finiture per come sono descritti nel capitolato; ciò che una fotografia non può mostrare.
- Il clima e la manutenzione: sole, umidità, salsedine, vento; quanto lavoro chiederà la casa negli anni.
- I documenti: titolo, permessi, piano dei pagamenti, garanzie sugli acconti per gli acquisti su progetto.
- Il luogo: accessi, servizi, regole locali che incidono sull’uso della casa e sull’affitto.
Che cosa non è
La lettura preliminare non sostituisce la due diligence legale, urbanistica, tecnica o fiscale, che spetta a professionisti abilitati nel paese della proprietà, né una perizia di stima del valore. Serve a capire dove guardare e quali domande fare prima di acquistare una villa di lusso, prima di spendere tempo e denaro.
Se il nostro team Real Estate ha un incarico o un accordo commerciale sulla proprietà che ci mostrate, lo dichiariamo prima di iniziare: in quel caso la lettura non è presentata come indipendente. Un parere indipendente si può chiedere come incarico separato.
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Come funziona, passo per passo
- Ci inviate la proprietà con il modulo di questa pagina: link dell’annuncio o descrizione, e il mercato.
- Primo confronto: è conoscitivo e non impegna. Chiariamo che cosa vi serve e quali documenti esistono.
- La lettura scritta: con il modello qui sopra, nei tempi concordati all’inizio.
- Le verifiche sul luogo: se servono, vi indichiamo quali e a quale professionista locale chiederle.
Dopo la lettura: la due diligence architettonica, su incarico
Se la lettura preliminare mostra punti che meritano un approfondimento, il passo successivo è la due diligence architettonica: un incarico professionale dello studio di architettura del fondatore, separato dall’attività immobiliare, regolato da un disciplinare scritto con perimetro, tempi e compenso concordati prima di iniziare.
| Lettura preliminare | Due diligence architettonica | |
|---|---|---|
| Costo | Gratuita | Su preventivo, con disciplinare |
| Base | Annuncio e documenti inviati | Sopralluogo, documenti completi, rilievo se serve |
| Contenuto | Cosa si vede, cosa è documentato, cosa manca, cosa verificare | Costruzione, impianti, manutenzione, stima dei lavori; in Italia anche conformità edilizia e catastale |
| Chi | Il team, con il metodo del fondatore | Studio Federico Cappellina; all’estero con tecnici del luogo |
| Indipendenza | Incarichi del team dichiarati prima | Solo se né studio né agenzia sono pagati dal venditore |
Restano fuori anche dalla due diligence architettonica la verifica legale del titolo, la fiscalità e la perizia di stima del valore: sono compito di notai, avvocati e consulenti abilitati nel paese della proprietà, a cui vi indirizziamo con le domande da fare.
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Chi la fa
Il metodo di lettura è quello dello studio di Federico Cappellina, architetto e fondatore di Elite Luxury Real Estate, che ne garantisce il criterio. Nei mercati esteri lavora con il team Real Estate: Luca Lodi per la Repubblica Dominicana e Tatiana Juma per Dubai. Il metodo completo è descritto in Il metodo.
Domande frequenti: acquistare una villa di lusso con la lettura preliminare
Leggete anche ville che non sono sul vostro sito?
Sì. La lettura preliminare nasce proprio per chi sta valutando una proprietà trovata altrove.
Quanto costa?
La lettura preliminare è gratuita e non impegna. La due diligence architettonica è un incarico dello studio, su preventivo, con perimetro e condizioni concordati per iscritto prima di iniziare.
Che cosa vi serve per cominciare?
Il link dell’annuncio o una descrizione della villa e il paese in cui si trova; planimetrie, capitolato e documenti, se li avete, rendono la lettura più precisa.
I documenti che invio restano riservati?
Sì: li usiamo solo per la lettura che ci avete chiesto e non li condividiamo con terzi senza il vostro consenso.
Sostituisce un tecnico o un avvocato del luogo?
No. Vi dice quali verifiche chiedere e a chi; le verifiche restano dei professionisti abilitati nel paese della proprietà.
Volete costruire invece di comprare?
Lo studio del fondatore progetta ville su misura: Signature Architecture.
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