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Prezzi delle ville a Dubai nel 2026: le vendite registrate zona per zona
Prezzi delle ville a Dubai: non gli annunci, ma le vendite registrate dal Dubai Land Department nel 2026, comunità per comunità.
Prezzi richiesti e prezzi pagati
Chi cerca i prezzi delle ville a Dubai trova soprattutto i prezzi degli annunci, cioè quello che il venditore chiede. Dubai però è uno dei pochi mercati al mondo in cui lo Stato pubblica anche quello che si paga davvero: ogni compravendita viene registrata dal Dubai Land Department e finisce nei suoi dati aperti.
Abbiamo letto quei registri per il 2026: dal 1° gennaio al 10 ottobre risultano 9.869 ville vendute, con un prezzo mediano di 3,30 milioni di dirham (circa 0,80 milioni di euro). È la base più solida per capire i prezzi delle ville a Dubai zona per zona, e la usiamo per ogni lettura che facciamo.
Che prezzo è, in ogni tabella dei prezzi delle ville a Dubai: il valore della vendita scritto nel contratto e registrato dal Dubai Land Department, in dirham, con a fianco l’equivalente in euro. Non è il prezzo di un annuncio. Il registro indica un solo importo per ogni vendita: non riporta il piano dei pagamenti, le spese di registrazione, le imposte né le commissioni.
Come leggere le tabelle. «mln» sta per milioni. «Valore mediano» è il valore a metà: metà delle ville è stata venduta a meno di quell’importo, metà a più. «Prezzo di 1 m² di lotto» è il prezzo della villa diviso per i metri quadri del suo lotto. La riga con «=», sotto l’importo in dirham, è la stessa cifra convertita in euro: non è un altro prezzo.
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Prezzi delle ville a Dubai nel 2026: i numeri principali
- 9.869 ville vendute nel 2026 fino al 10 ottobre, con un prezzo mediano di 3,30 milioni di AED (circa 0,80 milioni di euro) e un lotto registrato mediano di 174 m².
- 7.072 su pianta, cioè il 72% del totale: a Dubai la villa si compra soprattutto prima che esista.
- Un solo progetto pesa molto: DAMAC Islands 2 da solo conta 3.478 vendite registrate.
- Le registrazioni mensili sono passate da 2.115 a gennaio a 788 a settembre.
L’ultimo dato va letto con prudenza: le vendite su pianta si registrano spesso a gruppi, quando un progetto viene lanciato, e pochi grandi lanci a inizio anno bastano a spostare il conteggio mensile. È un’osservazione sui numeri, non una previsione sul mercato.
I valori in euro sono una conversione indicativa: 1 dollaro USA vale 3,6725 dirham (cambio fisso della Banca centrale degli Emirati) e 1 euro valeva 1,1206 dollari il 9 ottobre 2026 (cambio di riferimento della BCE), quindi 1 AED vale circa 0,243 €. I prezzi delle ville a Dubai si pagano in dirham: il cambio reale cambia ogni giorno.
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Prezzi delle ville a Dubai già costruite: comunità per comunità
Per leggere i prezzi delle ville a Dubai già costruite abbiamo considerato le comunità con almeno 30 vendite nel periodo, così che la mediana abbia un senso. La tabella mostra i prezzi delle ville a Dubai già costruite, comunità per comunità. Il prezzo per metro quadro è il prezzo diviso per l’area registrata, che per le ville è quella del lotto e non quella della casa (la differenza è spiegata più sotto): serve a confrontare ville della stessa comunità, meno a confrontare comunità diverse, perché lotti e tipologie cambiano molto.
| Comunità | Ville vendute | Prezzo di una villa (valore mediano) | Prezzo di 1 m² di lotto | Lotto in m² (mediana; metà delle ville tra) |
|---|---|---|---|---|
| Dubai Hills | 89 | 5,45 mln AED = 1,32 mln € | 22.463 AED/m² = 5.458 €/m² | 270 m² (201–293) |
| Arabian Ranches | 93 | 4,90 mln AED = 1,19 mln € | 15.352 AED/m² = 3.730 €/m² | 315 m² (253–373) |
| Emirates Living (The Springs e comunità vicine) | 260 | 4,41 mln AED = 1,07 mln € | 17.933 AED/m² = 4.358 €/m² | 255 m² (188–343) |
| Tilal Al Ghaf | 44 | 4,09 mln AED = 0,99 mln € | 22.272 AED/m² = 5.412 €/m² | 202 m² (140–203) |
| The Field | 98 | 3,77 mln AED = 0,92 mln € | 17.360 AED/m² = 4.218 €/m² | 188 m² (187–288) |
| Al Furjan | 71 | 3,75 mln AED = 0,91 mln € | 19.545 AED/m² = 4.749 €/m² | 202 m² (170–224) |
| Mira | 142 | 3,49 mln AED = 0,85 mln € | 13.071 AED/m² = 3.176 €/m² | 273 m² (225–309) |
| Jumeirah Village Circle | 136 | 3,27 mln AED = 0,79 mln € | 18.237 AED/m² = 4.431 €/m² | 161 m² (137–216) |
| Arabian Ranches III | 77 | 3,20 mln AED = 0,78 mln € | 22.372 AED/m² = 5.436 €/m² | 135 m² (129–158) |
| Villanova | 159 | 3,10 mln AED = 0,75 mln € | 15.626 AED/m² = 3.797 €/m² | 185 m² (163–239) |
| Serena | 63 | 3,00 mln AED = 0,73 mln € | 13.843 AED/m² = 3.364 €/m² | 247 m² (186–273) |
| The Valley | 71 | 2,91 mln AED = 0,71 mln € | 15.230 AED/m² = 3.701 €/m² | 176 m² (174–258) |
| Town Square | 80 | 2,80 mln AED = 0,68 mln € | 13.928 AED/m² = 3.384 €/m² | 191 m² (188–211) |
| Emaar South | 103 | 2,40 mln AED = 0,58 mln € | 15.024 AED/m² = 3.651 €/m² | 144 m² (138–248) |
In cima ci sono Dubai Hills e Arabian Ranches, con lotti mediamente più grandi; in fondo comunità più recenti e più compatte. Sono i prezzi delle ville a Dubai che un acquirente trova davvero quando tratta una casa già finita in queste zone.
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Prezzi delle ville a Dubai su pianta: dove si concentrano le vendite
Il 72% delle ville vendute nel 2026 era su pianta, e per i prezzi delle ville a Dubai su pianta le vendite si concentrano in pochi grandi progetti. La tabella mostra i prezzi delle ville a Dubai su pianta dei progetti più venduti con un nome riconoscibile nel registro.
| Progetto su pianta | Ville vendute | Prezzo di una villa (valore mediano) | Prezzo di 1 m² di lotto | Lotto in m² (mediana; metà delle ville tra) |
|---|---|---|---|---|
| DAMAC Islands 2 | 3.478 | 2,90 mln AED = 0,70 mln € | 19.611 AED/m² = 4.765 €/m² | 144 m² (144–220) |
| Lunaya | 401 | 6,58 mln AED = 1,60 mln € | 29.196 AED/m² = 7.094 €/m² | 200 m² (200–332) |
| Reportage Hills | 266 | 1,80 mln AED = 0,44 mln € | 15.455 AED/m² = 3.755 €/m² | 106 m² (106–110) |
| Verdana 4 | 160 | 1,33 mln AED = 0,32 mln € | 13.548 AED/m² = 3.292 €/m² | 95 m² (94–99) |
| Reportage Village 1 | 155 | 1,26 mln AED = 0,31 mln € | 13.342 AED/m² = 3.242 €/m² | 88 m² (88–91) |
Il primo progetto della tabella, DAMAC Islands 2, ha una sezione a parte qui sotto: Elite Luxury Real Estate collabora con DAMAC come agente e lo dichiariamo. Prima di comprare su pianta valgono le 10 verifiche che abbiamo raccolto: conto di garanzia, contratto, piano dei pagamenti.
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DAMAC Islands 2: il progetto più venduto tra i prezzi delle ville a Dubai
Nei prezzi delle ville a Dubai del 2026 un solo progetto pesa più di tutti gli altri: DAMAC Islands 2, con 3.478 ville vendute su 9.869, cioè il 35% del totale. Il prezzo mediano è di 2,90 milioni di AED (circa 0,70 milioni di euro) e il lotto registrato mediano è di 144 m², con 2.236 vendite di ville a quattro camere e 1.242 a cinque.
Il progetto è venduto per comparti, ognuno con un nome nel registro. Nella tabella dei prezzi delle ville a Dubai ci sono i sei comparti più venduti: nei prezzi delle ville a Dubai di questo progetto i valori mediani dei comparti stanno tra 2,82 e 2,98 milioni di AED, e questo aiuta a confrontare un’offerta con quello che hanno pagato gli altri acquirenti.
| Comparto (nome nel registro) | Ville vendute | Prezzo di una villa (valore mediano) | Lotto in m² |
|---|---|---|---|
| Bahamas 2 | 471 | 2,82 mln AED = 0,69 mln € | 144 m² |
| Cuba | 442 | 2,83 mln AED = 0,69 mln € | 144 m² |
| Bahamas 1 | 406 | 2,98 mln AED = 0,72 mln € | 144 m² |
| Bermuda | 399 | 2,90 mln AED = 0,70 mln € | 144 m² |
| Tahiti 2 | 382 | 2,90 mln AED = 0,70 mln € | 144 m² |
| Maui | 353 | 2,91 mln AED = 0,71 mln € | 144 m² |
I numeri vengono dal registro pubblico del Dubai Land Department, non da materiale commerciale del developer: sono vendite già avvenute, non una promessa di rendimento né una previsione. Elite Luxury Real Estate collabora con DAMAC come agente, e per questo lo diciamo apertamente. Chi sta valutando DAMAC Islands 2 può partire dai prezzi delle ville a Dubai già registrati e chiedere la lettura preliminare: confrontiamo il prezzo richiesto con le vendite registrate nello stesso comparto e vi diciamo per iscritto che cosa controllare. Se preferite, scriveteci indicando DAMAC Islands 2.
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Prezzi delle ville a Dubai: lotto e casa, quanto sono grandi
Per leggere bene i prezzi delle ville a Dubai bisogna distinguere due misure. Il lotto è il terreno su cui sorge la villa. La superficie costruita è la somma dei piani della casa. Un lotto di 144 metri quadrati può avere una casa di 203 metri quadrati distribuita su più piani: sono numeri diversi, e due ville con lo stesso lotto possono avere case molto diverse.
Nel registro ogni vendita ha una sola superficie, e per le ville è quella del lotto, non della casa. Lo si vede a DAMAC Islands 2: il registro dà 144 m² per 2.150 delle 2.236 ville a quattro camere, sempre lo stesso valore, mentre la nostra scheda del progetto indica per le townhouse a quattro camere una superficie di casa a partire da 203 m².
Per le altre comunità il registro usa lo stesso campo e i numeri sono coerenti con il lotto, ma non l’abbiamo verificato comunità per comunità: lotto e superficie costruita vanno letti sul titolo di proprietà e sui disegni prima di un’offerta. Nella tabella il lotto dei prezzi delle ville a Dubai già costruite vendute nel 2026, per numero di camere.
| Camere | Ville pronte vendute | Lotto in m² (mediana; metà delle ville tra) |
|---|---|---|
| 2 | 247 | 175 m² (165–250) |
| 3 | 1.337 | 177 m² (156–247) |
| 4 | 973 | 257 m² (220–300) |
| 5 | 61 | 380 m² (278–432) |
Nei prezzi delle ville a Dubai il prezzo al metro quadro delle tabelle è quindi il prezzo diviso per il lotto, non per la casa. La superficie costruita e i volumi non sono nel registro: non ci sono altezze, volumi né indici di edificabilità. I volumi che si possono costruire li fissano il regolamento della comunità e le autorità, e si leggono caso per caso: nei prezzi delle ville a Dubai non sono mai compresi, e chi costruisce deve verificarli prima.
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Prezzi delle ville a Dubai e terreni: quanto costa un lotto per costruire
Chi confronta i prezzi delle ville a Dubai con il costo di costruire da zero parte dal terreno, e il registro distingue le ville dai terreni. Nelle vendite di terreni la superficie è quella del lotto, ed è il dato più utile a chi vuole costruire: dimensione, prezzo e prezzo al metro quadro del terreno, senza la casa. La tabella elenca le zone con almeno 25 vendite di terreni nel 2026 e un prezzo mediano superiore a 9.000 AED per m².
| Zona o progetto | Terreni venduti | Lotto in m² (mediana; metà dei lotti tra) | Prezzo di un lotto (valore mediano) | Prezzo di 1 m² di lotto |
|---|---|---|---|---|
| Palm Jumeirah* | 45 | 685 m² (623–1.226) | 45,0 mln AED = 10,9 mln € | 56.898 AED/m² = 13.826 €/m² |
| Palm Jebel Ali, Frond E* | 36 | 702 m² (685–1.819) | 31,4 mln AED = 7,63 mln € | 42.262 AED/m² = 10.269 €/m² |
| Palm Jebel Ali, Frond D* | 41 | 704 m² (686–1.721) | 30,9 mln AED = 7,51 mln € | 42.985 AED/m² = 10.445 €/m² |
| Eden Hills | 126 | 750 m² (696–814) | 21,1 mln AED = 5,13 mln € | 27.619 AED/m² = 6.711 €/m² |
| Cedarwood Estates* | 56 | 916 m² (586–1.053) | 17,9 mln AED = 4,36 mln € | 22.447 AED/m² = 5.454 €/m² |
| Nad Al Sheba Gardens, fase 11 | 97 | 627 m² (594–707) | 16,1 mln AED = 3,90 mln € | 23.303 AED/m² = 5.662 €/m² |
| Mareva 2 (The Oasis) | 271 | 810 m² (768–1.120) | 15,8 mln AED = 3,85 mln € | 19.554 AED/m² = 4.751 €/m² |
| Mareva (The Oasis) | 255 | 843 m² (777–1.360) | 15,6 mln AED = 3,79 mln € | 19.070 AED/m² = 4.634 €/m² |
| Ashwood Estates | 163 | 693 m² (570–967) | 12,7 mln AED = 3,09 mln € | 21.134 AED/m² = 5.135 €/m² |
| Emirates Living* | 55 | 604 m² (552–751) | 12,5 mln AED = 3,04 mln € | 19.008 AED/m² = 4.619 €/m² |
| Elwood Estates | 42 | 577 m² (556–627) | 11,6 mln AED = 2,83 mln € | 19.382 AED/m² = 4.710 €/m² |
| Arabian Ranches | 88 | 724 m² (601–831) | 10,5 mln AED = 2,55 mln € | 14.175 AED/m² = 3.444 €/m² |
| Jumeirah Park* | 53 | 680 m² (553–751) | 9,75 mln AED = 2,37 mln € | 14.308 AED/m² = 3.477 €/m² |
| The Valley, Ovelle | 84 | 643 m² (540–717) | 7,29 mln AED = 1,77 mln € | 13.101 AED/m² = 3.183 €/m² |
| Emirates Hills* | 14 | 2.082 m² (1.283–3.935, minimo e massimo) | 60,0 mln AED = 14,6 mln € | 31.376 AED/m² = 7.624 €/m² |
*Dati fino all’11 agosto 2026: sono lotti registrati come commerciali, che il file più recente non include.
Nelle zone in tabella il lotto mediano sta tra circa 580 e 920 m², esclusa Emirates Hills. Per chi costruisce, i prezzi delle ville a Dubai partono dal terreno: costa da 13.101 AED per m² (The Valley, Ovelle) a 56.898 (Palm Jumeirah), cioè da 3.183 a 13.826 euro per m². In valore, il lotto mediano va da 7,29 milioni di AED (circa 1,77 milioni di euro) (The Valley, Ovelle) a 45,0 milioni di AED (circa 10,9 milioni di euro) (Palm Jumeirah).
Il registro mostra il prezzo del terreno, non le condizioni del contratto né quanto si può costruire sopra: prima di comprare un lotto vanno letti i vincoli di costruzione della comunità, che cambiano da una zona all’altra. È il lavoro che un architetto fa prima dell’offerta, non dopo, e cambia il significato dei prezzi delle ville a Dubai per chi vuole costruire.
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Emirates Hills: i lotti più cari tra i prezzi delle ville a Dubai
A Emirates Hills le proprietà sono registrate come terreni, con o senza la villa costruita sopra. Dal 1° gennaio all’11 agosto 2026 ne risultano 14 compravendite, da 33,0 a 134,0 milioni di AED (da 8,0 a 32,6 milioni di euro), con un valore mediano di 60,0 milioni di AED. Le superfici vanno da 1.283 a 3.935 m², in linea con i lotti descritti nella nostra guida su Palm Jumeirah ed Emirates Hills.
Il registro dei terreni conta in tutto 631 lotti a Emirates Hills, non solo quelli venduti nel 2026: vanno da 1.133 a 7.946 m², con una mediana di 1.905 m² e metà dei lotti tra 1.576 e 2.623 m². I lotti venduti nel 2026 sono più grandi della media (mediana 2.082 m²).
Su questi numeri il prezzo dipende dal lotto (affaccio sul golf o sul lago, dimensione, esposizione) e da che cosa c’è sopra: una villa da demolire, una da ristrutturare o una casa nuova. È il punto in cui i prezzi delle ville a Dubai si leggono meglio con un architetto che con una tabella.
Palm Jumeirah: pochi dati per i prezzi delle ville a Dubai
Sulla Palm Jumeirah, dal 1° gennaio al 10 ottobre, il registro mostra solo 4 vendite classificate come villa: 28,6 milioni di AED (area registrata 413 m², Zabeel Saray); 60,0 milioni di AED (area registrata 1.754 m², Club Villas); 115,0 milioni di AED (area registrata 1.700 m², Eome, su pianta); 260,0 milioni di AED (area registrata 2.467 m², Eome). Sono troppo poche per calcolare una mediana onesta, e non le trasformiamo in una media.
Per i prezzi delle ville a Dubai sulla Palm, chi valuta una casa deve quindi confrontare il prezzo richiesto con le singole vendite registrate di case davvero simili, una per una. È un lavoro che facciamo nella lettura preliminare, partendo dall’annuncio.
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Come usare i prezzi delle ville a Dubai prima di un'offerta
- Partite dalla comunità, non dalla città: i prezzi delle ville a Dubai cambiano di più tra comunità che tra un anno e l’altro.
- Confrontate la stessa tipologia: numero di camere, dimensione del lotto, villa singola o a schiera, pronta o su pianta.
- Guardate le vendite, non gli annunci: la differenza tra il prezzo richiesto e i prezzi delle ville a Dubai registrati è il primo margine di trattativa.
- Aggiungete la casa: età, stato degli impianti, esposizione e lavori da fare non sono nel registro, ma pesano sul valore.
L’indice ufficiale del Dubai Land Department per le ville è passato da 97,99 nel 2020 a 213,18 nel 2025: il mercato è salito molto, e proprio per questo il confronto con le vendite registrate conta più di qualsiasi promessa di rivalutazione.
Domande frequenti sui prezzi delle ville a Dubai
Quanto costa in media una villa a Dubai nel 2026?
Nei prezzi delle ville a Dubai registrati dal 1° gennaio al 10 ottobre 2026 il prezzo mediano delle ville è di 3,30 milioni di dirham, ma varia molto tra comunità: da 2,40 a 5,45 milioni nelle comunità di ville pronte con più vendite.
Dove si trovano i prezzi reali delle ville a Dubai?
I prezzi delle ville a Dubai pagati davvero sono nei dati aperti del Dubai Land Department, che registrano ogni compravendita con valore, superficie, area e progetto. Gli annunci dei portali riportano invece i prezzi richiesti.
Perché il prezzo al metro quadro cambia tanto?
Nei prezzi delle ville a Dubai il metro quadro è quello del lotto e non della casa, e lotti, tipologie e finiture cambiano tra comunità. Va usato per confrontare ville simili nella stessa zona.
Che prezzo è quello dei registri sulle ville a Dubai?
È il valore della vendita scritto nel contratto e registrato dal Dubai Land Department, in dirham. Non è il prezzo di un annuncio. Il registro indica un solo importo per vendita e non riporta il piano dei pagamenti, le spese di registrazione, le imposte né le commissioni.
Questi prezzi delle ville a Dubai sono una previsione?
No: sono vendite già avvenute. Dicono quanto si è pagato, non quanto varrà una villa domani.
Quanto sono in euro i prezzi delle ville a Dubai?
Il prezzo mediano delle ville vendute nel 2026 è di 3,30 milioni di AED, circa 0,80 milioni di euro. Le comunità di ville pronte con più vendite vanno da circa 0,58 a 1,32 milioni di euro. Il cambio usato è quello indicato nell’articolo: i prezzi delle ville a Dubai si pagano in dirham.
Quanto è grande una villa a Dubai?
Nei prezzi delle ville a Dubai il registro dà il lotto, non la casa: nelle ville già costruite vendute nel 2026 il lotto registrato mediano è di 177 m² per tre camere, 257 m² per quattro e 380 m² per cinque. A DAMAC Islands 2 il lotto è di 144 m² per le quattro camere, mentre la casa parte da 203 m². La superficie costruita non è nel registro. I terreni venduti stanno in genere tra circa 580 e 920 m².
Quanto costa un terreno per costruire una villa a Dubai?
Accanto ai prezzi delle ville a Dubai, nelle zone con più vendite di terreni nel 2026 il lotto mediano costa da 7,29 milioni di AED (circa 1,77 milioni di euro) (The Valley, Ovelle) a 45,0 milioni di AED (circa 10,9 milioni di euro) (Palm Jumeirah), con lotti mediani tra circa 580 e 920 m². Il prezzo del terreno non include la costruzione né i vincoli del lotto, da leggere prima di fare un’offerta.
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Avete trovato una villa a Dubai?
Inviateci l’annuncio: partendo dai prezzi delle ville a Dubai registrati, con la lettura preliminare confrontiamo il prezzo richiesto con le vendite registrate di case simili e vi diciamo per iscritto che cosa verificare sulla casa. Il riferimento del team Real Estate a Dubai è Tatiana Juma; Federico Cappellina, architetto, legge planimetrie e foto.
Fonte: Dubai Land Department, dati aperti (compravendite residenziali dal 01/01/2026 al 10/10/2026; per Emirates Hills, lotti registrati come commerciali, dal 01/01/2026 all’11 agosto 2026). Metodo: solo vendite («Sales») di immobili residenziali di tipo villa con valore di almeno 300.000 AED; mediane; comunità con almeno 30 vendite. Emirates Hills: vendite del progetto «Emirates Hills» registrate come terreno; registro dei terreni dell’11/08/2026.
Lotti: vendite di terreni (tipo «Land», 350–5.000 m²) raggruppate per progetto o zona, con almeno 25 vendite e prezzo mediano oltre 9.000 AED per m² (escluse aree di edilizia sociale, industriali e i progetti DAMAC); l’asterisco indica dati all’11/08/2026.
Lotto registrato: area indicata nel contratto di vendita; per le ville è l’area del lotto, non della casa (a DAMAC Islands 2 è uguale per 2.150 ville su 2.236 ed è diversa dai 203 m² di casa della nostra scheda), non verificata comunità per comunità; il registro non contiene superfici costruite né volumi. Prezzo: valore di vendita indicato nel contratto, un solo importo per vendita. Indice dei prezzi: Dubai Land Department. Cambio: 1 dollaro USA = 3,6725 AED (cambio fisso, Banca centrale degli Emirati); 1 euro = 1,1206 dollari (cambio di riferimento BCE del 9 ottobre 2026). Elaborazione Elite Luxury Real Estate.
Volete un confronto di prezzo?
Inviateci l’annuncio: lo confrontiamo con le vendite registrate.
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