HOSPITALITY & GASTRONOMIC ASSETS · ITALIA
Hotel Cortina in vendita
PRESENTAZIONE
Hotel Cortina in vendita: un hotel prime nel centro di Cortina d'Ampezzo da riposizionare
Questo hotel Cortina in vendita è un hotel esistente nel centro di Cortina d’Ampezzo, con una superficie costruita di circa 2.295 m² e terrazze per circa 383 m². Il teaser lo presenta come un’opportunità rara di acquisto e valorizzazione: una riforma integrale secondo gli standard luxury contemporanei, con potenziale riposizionamento nel segmento 4 o 5 stelle lusso, una nuova area SPA e un parcheggio sotterraneo in progetto.
Il prezzo richiesto è di 23 milioni di euro e comprende l’hotel e l’area pertinenziale legata al progetto di SPA e parcheggio. Le informazioni sono preliminari e riservate; la documentazione aggiuntiva è disponibile previa manifestazione di interesse qualificata e firma dell’NDA. Su questa pagina distinguiamo i dati del teaser dai calcoli di ELRE.
IN NUMERI
prezzo richiesto
superficie costruita
di terrazze
suite 5 stelle lusso · camere 4 stelle lusso, configurazioni ipotizzate
posti auto sotterranei in progetto
IN SINTESI
Hotel Cortina in vendita: in sintesi per decidere
| Domanda | Risposta |
|---|---|
| Che cosa si compra | Un hotel esistente nel centro di Cortina d’Ampezzo e l’area pertinenziale del progetto di SPA e parcheggio |
| Prezzo e canoni indicati | 23 milioni di euro; i canoni sono solo proposte preliminari di operatori, non contratti |
| Stato dell’asset | Hotel da riformare; SPA e parcheggio sotterraneo in progetto, con parere preliminare favorevole del Comune per la SPA |
| Documenti disponibili | Teaser; documentazione aggiuntiva previa manifestazione di interesse qualificata e NDA |
| Che cosa non sappiamo ancora | Costo e tempi della riforma, vincoli, titoli edilizi di SPA e parcheggio, termini e nomi delle proposte degli operatori, uso attuale dell’hotel |
| Come ottenerlo | Manifestazione di interesse qualificata a Luca Lodi, poi NDA |
Sintesi dei dati del teaser: i dettagli, le fonti e i calcoli di ELRE sono nella tabella più sotto.
LA DESTINAZIONE
Hotel Cortina in vendita: una delle destinazioni alpine più prestigiose d'Italia
Secondo il teaser, Cortina d’Ampezzo è una delle destinazioni alpine più prestigiose d’Italia e d’Europa, riconosciuta a livello internazionale per il posizionamento luxury, il patrimonio naturale delle Dolomiti UNESCO, la qualità dell’offerta turistica e la capacità di attrarre una clientela ad alto potere di spesa in tutte le stagioni. L’hotel Cortina in vendita si trova in posizione centrale.
Il teaser sostiene che la scarsità di immobili alberghieri prime nel centro renda l’opportunità rara e difficilmente replicabile, e parla di barriere all’ingresso elevate per nuovi sviluppi. Sono valutazioni della parte proponente: il documento non fornisce dati su tariffe, occupazione o transazioni comparabili che le documentino.
L'ASSET
Hotel Cortina in vendita: hotel esistente nel centro, 2.295 m² e 383 m² di terrazze
L’asset è un hotel esistente nel centro di Cortina d’Ampezzo, con una superficie costruita di circa 2.295 m² e terrazze per circa 383 m². Il teaser lo descrive come un hotel da riformare: per superfici, configurazione e ubicazione si presta a un progetto di valorizzazione nel segmento 4 stelle lusso o 5 stelle lusso.
Dati e configurazioni sono indicativi e soggetti a verifica in due diligence. Il teaser non indica l’anno di costruzione, lo stato di manutenzione, i vincoli né l’attuale uso dell’hotel: sono elementi che incidono sul costo della riforma e che chiederemmo insieme alla documentazione.
IL POTENZIALE
Hotel Cortina in vendita: riposizionamento 4 o 5 stelle lusso e ristorazione gestita a parte
Il teaser prospetta due configurazioni: un boutique hotel 5 stelle lusso con circa 34 suite oppure un 4 stelle lusso con circa 40-45 camere, quindi con più camere. In entrambi i casi prevede una riforma integrale secondo gli standard luxury contemporanei.
Una parte del valore sta nell’articolazione: un grande bar affacciato sul passeggio e due sale ristorante valorizzabili separatamente, con la possibile separazione tra la gestione delle camere e della colazione e quella della ristorazione. Per chi compra l’hotel Cortina in vendita non è solo l’acquisto di un immobile, ma la costruzione di un asset con più linee di valore: camere, ristorazione, benessere e parcheggio.
IMMAGINI
Cortina d'Ampezzo: immagini della destinazione
Fotografie della destinazione, non dell’immobile. Autori e licenze nelle didascalie.
LA RENDITA
Hotel Cortina in vendita: i canoni indicati da operatori interessati
Secondo il teaser una parte rilevante dell’opportunità è la possibilità di strutturare l’asset come investimento a reddito, con accordi di locazione o gestione con operatori qualificati di hospitality, food & beverage e gestione di parcheggi. Secondo informazioni preliminari ricevute dalla proprietà sarebbero già emerse manifestazioni di interesse di operatori di alto profilo, tra cui marchi del segmento luxury e operatori alberghieri internazionali.
I canoni indicativi sono tre. Una proposta preliminare di un marchio luxury 5 stelle per la locazione dell’intero immobile: circa 2.150.000 euro l’anno. In alternativa, con un operatore 4 stelle solo per le camere: circa 1.200.000 euro l’anno. Per la ristorazione, con valutazioni in corso con un marchio food: da 1.000.000 a 1.200.000 euro l’anno. Sono proposte preliminari e non contratti; i nomi non sono pubblici. Nella lettura di ELRE le ipotesi non vanno sommate: la prima riguarda l’immobile completo, la seconda separa camere e ristorazione.
I DATI
Hotel Cortina in vendita: i dati del teaser in una tabella
| Voce | Dato | Fonte |
|---|---|---|
| Tipologia | Hotel esistente da riformare, nel centro di Cortina d’Ampezzo | Teaser |
| Superficie costruita | Circa 2.295 m² | Teaser |
| Terrazze | Circa 383 m² | Teaser |
| Configurazione 5 stelle lusso | Circa 34 suite | Teaser |
| Configurazione 4 stelle lusso | Circa 40-45 camere | Teaser |
| Ristorazione | Grande bar sul passeggio e due sale ristorante, valorizzabili separatamente | Teaser |
| Area SPA (in progetto) | Circa 500 m² con jacuzzi, solarium, palestra; collegamento sotterraneo; parere preliminare favorevole del Comune | Teaser |
| Parcheggio sotterraneo (in progetto) | Due livelli, 60-70 posti indicativi | Teaser |
| Prezzo richiesto | 23 milioni di euro, hotel e area pertinenziale di SPA e parcheggio | Parte proponente |
| Canone indicativo, marchio luxury 5 stelle (immobile completo) | Circa 2.150.000 euro l’anno, proposta preliminare | Parte proponente |
| Canone indicativo, operatore 4 stelle (solo camere) | Circa 1.200.000 euro l’anno, ipotesi alternativa | Parte proponente |
| Canone indicativo, ristorazione | Da 1.000.000 a 1.200.000 euro l’anno, valutazioni in corso | Parte proponente |
| Parcheggio: canone, vendita, ricavi | Circa 15.000 euro a posto l’anno; 200.000-250.000 euro a posto in vendita; ricavi potenziali fino a circa 1,8 milioni l’anno (70 posti, 240 giorni) | Parte proponente |
| Prezzo per metro quadro costruito | Circa 10.000 euro (23 milioni su 2.295 m²) | Calcolo ELRE |
| Rapporto lordo canone/prezzo | Circa 9,3% (2,15 milioni su 23 milioni): non è un rendimento | Calcolo ELRE |
I valori economici sono forniti dalla parte proponente e soggetti a verifica documentale. I calcoli di ELRE sono indicati come tali.
SPA E PARCHEGGIO
Hotel Cortina in vendita: area SPA di 500 m² e parcheggio sotterraneo di 60-70 posti
Il progetto prevede una nuova area SPA e wellness di circa 500 m² con jacuzzi, solarium e palestra, collegata all’hotel da un passaggio sotterraneo, per la quale il teaser cita un parere preliminare favorevole del Comune. È un progetto, non un’opera esistente: di norma un parere preliminare non equivale a un titolo edilizio, che va ottenuto con il progetto.
Il parcheggio sotterraneo è su due livelli, con una capacità indicativa di 60-70 posti, un elemento che il teaser definisce rarissimo nel centro di Cortina. Indica un canone di circa 15.000 euro a posto auto l’anno, un valore indicativo di vendita di 200.000-250.000 euro a posto e ricavi potenziali fino a circa 1,8 milioni l’anno su 70 posti per 240 giorni. Sono basi diverse — canone, vendita, ricavi — e non vanno sommate.
I NUMERI
Hotel Cortina in vendita: 23 milioni di prezzo, che cosa include e che cosa si può calcolare
Il prezzo richiesto è di 23 milioni di euro e comprende l’hotel e l’area pertinenziale legata al progetto di sviluppo della SPA e del parcheggio sotterraneo. Il teaser precisa che le informazioni sono preliminari e riservate e che la documentazione aggiuntiva è disponibile previa manifestazione di interesse qualificata e firma dell’NDA.
Da questi dati ELRE ricava alcune proporzioni, che sono calcoli e non dati del teaser: 23 milioni su 2.295 m² sono circa 10.000 euro per metro quadro costruito; su 34 suite sono circa 676.000 euro per suite, su 40-45 camere circa 510.000-575.000 euro per camera. Il canone di 2,15 milioni sul prezzo di 23 milioni dà un rapporto lordo di circa il 9,3%: non è un rendimento, perché si basa su una proposta preliminare e su un hotel da riformare, il cui costo non è indicato.
LA LETTURA DI ELRE
Hotel Cortina in vendita: che cosa guardare prima di valutare l'investimento
In questo hotel Cortina in vendita il valore dipende da ciò che ancora non c’è. Prima di approfondire chiederemmo per iscritto: il costo della riforma integrale e i tempi, che il teaser non indica; i vincoli urbanistici, edilizi e di tutela per l’hotel e per le terrazze; lo stato del progetto di SPA e parcheggio, con titoli edilizi, autorizzazioni e parere del Comune; i termini delle proposte degli operatori, che sono preliminari e non vincolanti; la situazione attuale dell’hotel, cioè se è in esercizio, locato o vuoto; la struttura dell’operazione, immobile o società, con le relative imposte.
C’è anche un dettaglio aritmetico da chiarire: 70 posti a 15.000 euro l’anno fanno 1,05 milioni, mentre il teaser indica ricavi potenziali fino a circa 1,8 milioni su 70 posti per 240 giorni. Sono basi diverse, canone e ricavi, e il documento non spiega il passaggio: è una domanda da fare prima di usare uno dei due numeri. Allo stesso modo 60-70 posti venduti a 200.000-250.000 euro darebbero 12-17,5 milioni, ma dipendono da un parcheggio ancora in progetto.
A CHI SI RIVOLGE
Hotel Cortina in vendita: a quale investitore si rivolge
A differenza di un hotel già locato, qui chi compra costruisce il reddito: riforma, permessi, scelta dell’operatore. L’hotel Cortina in vendita si rivolge quindi a investitori con capacità di sviluppo, o con la possibilità di affiancarsi a un developer e a un operatore alberghiero, più che a chi cerca un canone già in corso. È una lettura di ELRE; il teaser parla di investitori qualificati e di manifestazione di interesse qualificata.
Con 23 milioni di prezzo più il costo della riforma, che non è indicato, il capitale richiesto va oltre il prezzo. Chi si propone farebbe bene a preparare il profilo dell’acquirente, la capacità finanziaria complessiva e l’eventuale squadra di sviluppo, perché sono ciò su cui la proprietà valuterà una manifestazione di interesse qualificata.
I TERMINI
Hotel Cortina in vendita: riposizionamento, canone indicativo, parere preliminare e parking management, i termini da conoscere
Riposizionamento: l’insieme di interventi con cui un hotel cambia categoria e clientela; qui da hotel esistente a 4 o 5 stelle lusso. Canone indicativo: la somma annua che un operatore ha indicato come ipotesi, non un contratto firmato. Parere preliminare favorevole: una valutazione dell’ente locale su un progetto, che di norma non sostituisce il titolo edilizio. Parking management: la gestione di un parcheggio da parte di un operatore specializzato, a canone o a quota dei ricavi.
NDA: l’accordo di riservatezza con cui l’investitore si impegna a non divulgare le informazioni ricevute. Due diligence: la verifica tecnica, legale, fiscale e urbanistica che l’acquirente svolge prima di decidere; i dati del teaser sull’hotel Cortina in vendita sono indicazioni da verificare in questa fase, non valori già accertati.
I PUNTI DI ATTENZIONE
Hotel Cortina in vendita: i punti di attenzione di un progetto di riposizionamento
Un progetto di riposizionamento ha rischi propri, comuni a ogni operazione di questo tipo. Il rischio di costo e di tempo: una riforma integrale può costare e durare più del previsto. Il rischio autorizzativo: SPA e parcheggio sotterraneo dipendono da titoli ancora da ottenere. Il rischio dell’operatore: le proposte indicate sono preliminari, e fino alla firma di un contratto il canone è un’ipotesi. Il rischio di mercato: il teaser descrive una destinazione attiva in tutte le stagioni, ma non offre dati di occupazione che lo documentino.
Per questo l’hotel Cortina in vendita va letto come un progetto di sviluppo con un immobile già esistente, non come un reddito già in corso. Il teaser è un primo passo: servono computo della riforma, titoli, bozze dei contratti degli operatori e una perizia tecnica, che chiederemmo per iscritto prima di ogni passo successivo.
COME PROCEDERE
Hotel Cortina in vendita: come manifestare interesse
Il teaser indica che la documentazione aggiuntiva è disponibile previa manifestazione di interesse qualificata e firma dell’NDA. Per manifestare interesse per l’hotel Cortina in vendita si scrive a Luca Lodi, Senior Global Investment Advisor di Elite Luxury Real Estate, dal pulsante di questa pagina o dalla pagina Contatti, indicando chi si è e che tipo di investitore si rappresenta.
I tempi dei passi successivi non sono indicati nel teaser e dipendono dalla proprietà. Chi valuta più operazioni può dirlo fin dal primo messaggio, e può anticipare le domande più importanti: costo della riforma, titoli di SPA e parcheggio, termini delle proposte degli operatori.
IL METODO
Come presentiamo hotel cortina in vendita: documenti e dati dichiarati
Ogni numero di questa pagina viene dal teaser dell’asset, fornito dalla parte proponente: sono indicazioni da verificare in due diligence e le riportiamo come tali, con l’attribuzione. Dove un numero è un nostro calcolo lo scriviamo, e separiamo ciò che il documento dice da ciò che è una lettura di ELRE.
Per lo stesso motivo non pubblichiamo rendimenti netti, ricavi dell’albergo o occupazione che non siano nel documento: un numero senza fonte non è un’informazione ma una promessa. L’identità dell’asset e la documentazione completa restano nel percorso riservato della proprietà.
FAQ
Domande frequenti: hotel cortina in vendita
È un hotel esistente nel centro di Cortina d’Ampezzo, con circa 2.295 m² costruiti e 383 m² di terrazze, da riformare e riposizionare nel segmento 4 o 5 stelle lusso, con una nuova area SPA e un parcheggio sotterraneo in progetto.
Il prezzo richiesto è di 23 milioni di euro e comprende l’hotel e l’area pertinenziale legata al progetto di SPA e parcheggio sotterraneo. È un dato fornito dalla parte proponente, soggetto a verifica.
Il teaser ipotizza circa 34 suite nella configurazione 5 stelle lusso, o circa 40-45 camere nella configurazione 4 stelle lusso. Sono configurazioni indicative, non un progetto approvato.
No: sono proposte preliminari e valutazioni in corso, non contratti firmati. I nomi degli operatori non sono pubblici e le ipotesi non vanno sommate.
No: sono in progetto. Per la SPA il teaser cita un parere preliminare favorevole del Comune, che di norma non equivale a un titolo edilizio.
Sì, secondo il teaser: il grande bar sul passeggio e le due sale ristorante sono valorizzabili separatamente e la gestione di camere e colazione può essere separata da quella della ristorazione.
Il teaser non indica un rendimento. Il rapporto fra il canone di 2,15 milioni e il prezzo di 23 milioni è di circa il 9,3% lordo, ma è un calcolo di ELRE su una proposta preliminare e su un hotel da riformare, di cui il costo non è indicato.
Per investitori qualificati con capacità di sviluppo, o in grado di affiancarsi a un developer e a un operatore: qui chi compra costruisce il reddito con riforma, permessi e scelta dell’operatore.
No: mostrano la destinazione, Cortina d’Ampezzo e le Dolomiti, e non l’immobile. Autori e licenze sono nelle didascalie.
Con il pulsante «Richiedi informazioni» o dalla pagina Contatti: Luca Lodi, Senior Global Investment Advisor, raccoglie le manifestazioni di interesse. La documentazione aggiuntiva è prevista previa manifestazione qualificata e NDA.
ELITE LUXURY REAL ESTATE
Chi vi segue
Luca Lodi, con il team Real Estate di Elite Luxury Real Estate, accoglie le manifestazioni di interesse degli investitori qualificati e li accompagna nei passi riservati previsti dalla proprietà.
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Ville su misura: i progetti dello studio
Chi preferisce una villa progettata per sé può conoscere i progetti dello studio Federico Cappellina, attività separata da Elite Luxury Real Estate.
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