HOSPITALITY & GASTRONOMIC ASSETS · ITALIA
Resort Sardegna in vendita
PRESENTAZIONE
Resort Sardegna in vendita: oltre 900 camere e gestione di un gruppo europeo
Questo resort Sardegna in vendita è un asset alberghiero di grandi dimensioni, affidato a una gestione internazionale con un significativo programma di investimenti destinato alla valorizzazione della struttura. Ha oltre 900 camere, di diverse tipologie ricettive, ed è gestito da un primario gruppo alberghiero europeo con un contratto su periodi di 9 + 9 + 9 anni, secondo le condizioni previste dall’accordo.
Il prezzo richiesto è di 120 milioni di euro, trattabile, e il rendimento attuale indicato dalla parte proponente è di circa il 5,5%. L’operazione è un acquisto di partecipazioni (share deal). La località esatta non è indicata: su questa pagina riportiamo i dati del teaser; le informazioni di dettaglio sono disponibili su manifestazione di interesse.
IN NUMERI
camere
anni di contratto, secondo l'accordo
investimenti stimati a carico del gestore
prezzo richiesto, trattabile
rendimento attuale indicato dalla parte proponente
IN SINTESI
Resort Sardegna in vendita: in sintesi per decidere
| Domanda | Risposta |
|---|---|
| Che cosa si compra | Le partecipazioni della società proprietaria dell’immobile (share deal), non l’immobile direttamente |
| Prezzo e rendimento indicati | 120 milioni di euro, trattabile; rendimento attuale indicato circa 5,5% (natura e base di calcolo da approfondire) |
| Stato dell’asset | Resort di oltre 900 camere, gestione di un primario gruppo europeo, contratto 9 + 9 + 9 anni, 30 milioni di investimenti a carico del gestore |
| Documenti disponibili | Teaser; informazioni di dettaglio su manifestazione di interesse |
| Che cosa non sappiamo ancora | Località, contratto con il gestore, piano degli investimenti, situazione della società (debiti, finanziamenti, contenziosi), base del rendimento |
| Come ottenerlo | Manifestazione di interesse a Luca Lodi |
Sintesi dei dati del teaser: i dettagli, le fonti e i calcoli di ELRE sono nella tabella più sotto.
LA DESTINAZIONE
Resort Sardegna in vendita: un'isola di carattere con richiamo internazionale
Il teaser descrive la Sardegna come un’isola di carattere con un richiamo internazionale: spiagge bianche, mare cristallino e paesaggi di straordinaria bellezza che incontrano una cultura millenaria e una tradizione di ospitalità riconosciuta nel mondo. Dalle località più esclusive ai borghi dell’entroterra, l’isola unisce prestigio internazionale e identità mediterranea.
Le fotografie di questa pagina mostrano la destinazione, non il resort: il teaser non indica in quale località si trovi l’asset, e noi non lo ipotizziamo. È un’informazione che incide molto sul valore del resort Sardegna in vendita — stagione, collegamenti, tipo di clientela — e che ci aspettiamo nella documentazione di dettaglio.
L'ASSET
Resort Sardegna in vendita: oltre 900 camere in diverse tipologie ricettive
L’asset è un resort di grandi dimensioni con oltre 900 camere articolate in diverse tipologie ricettive, affidato a un primario gruppo alberghiero europeo. Il teaser lo definisce un asset alberghiero di rilievo, con prospettive di riposizionamento e valorizzazione nel mercato dell’ospitalità mediterranea.
Con una dimensione di questo ordine un resort funziona come un piccolo villaggio: la qualità dell’operatore, i mesi di apertura e lo stato delle strutture contano più della singola camera. Il teaser non dà superfici, numero di edifici né stagionalità: sono dati da chiedere insieme alla planimetria.
GESTIONE E INVESTIMENTI
Resort Sardegna in vendita: contratto 9 + 9 + 9 anni e 30 milioni di investimenti a carico del gestore
Il contratto con la gestione internazionale è articolato su periodi di 9 + 9 + 9 anni, secondo le condizioni previste dall’accordo: con tutti i rinnovi sarebbero 27 anni, ma il teaser non dice se i rinnovi siano automatici o a scelta di una delle parti, né a quali condizioni. Il calcolo dei 27 anni è di ELRE; la durata effettiva dipende dall’accordo.
Gli investimenti di circa 30 milioni di euro sono indicati a esclusivo onere e carico del gestore, secondo le informazioni ricevute. È un’informazione importante per chi compra, perché sposta sul gestore il costo della riqualificazione; va verificata nel contratto: importo, tempi, garanzie e destino delle opere a fine contratto.
IMMAGINI
Sardegna: immagini della destinazione
Fotografie della destinazione, non riferite all’asset in vendita. Crediti nelle didascalie.
I NUMERI
Resort Sardegna in vendita: 120 milioni di prezzo e rendimento attuale del 5,5%
Il prezzo richiesto dalla proprietà è di 120 milioni di euro, trattabile. La parte proponente indica un rendimento attuale di circa il 5,5%, e il teaser precisa che natura e base di calcolo del rendimento saranno oggetto di approfondimento: non dice se sia lordo o netto, né su quale base — prezzo, valore dell’immobile, capitale — sia calcolato.
Se il 5,5% fosse calcolato sul prezzo richiesto, corrisponderebbe a circa 6,6 milioni di euro l’anno: è un’ipotesi di ELRE, non un dato del teaser. Allo stesso modo 120 milioni su oltre 900 camere sono al massimo circa 133.000 euro per camera, una media lorda che serve a collocare l’ordine di grandezza.
I DATI
Resort Sardegna in vendita: i dati del teaser in una tabella
| Voce | Dato | Fonte |
|---|---|---|
| Tipologia | Resort di grandi dimensioni, asset alberghiero | Teaser |
| Ubicazione | Sardegna; località non indicata | Teaser |
| Camere | Oltre 900, in diverse tipologie ricettive | Teaser |
| Gestione | Primario gruppo alberghiero europeo | Teaser |
| Durata del contratto | Periodi di 9 + 9 + 9 anni, secondo le condizioni dell’accordo | Teaser |
| Investimenti | Circa 30 milioni di euro, a esclusivo onere e carico del gestore (secondo le informazioni ricevute) | Parte proponente |
| Prezzo richiesto | 120 milioni di euro, trattabile | Parte proponente |
| Rendimento attuale indicato | Circa 5,5%; natura e base di calcolo da approfondire | Parte proponente |
| Struttura dell’operazione | Acquisizione delle partecipazioni della società proprietaria dell’immobile (share deal) | Teaser |
| Prezzo per camera | Al massimo circa 133.000 euro (120 milioni su oltre 900 camere) | Calcolo ELRE |
| Durata massima con i rinnovi | 27 anni, se tutti i rinnovi fossero esercitati | Calcolo ELRE |
I valori economici sono forniti dalla parte proponente e soggetti a verifica documentale. I calcoli di ELRE sono indicati come tali.
L'OPERAZIONE
Resort Sardegna in vendita: acquisto di partecipazioni, uno share deal
L’operazione descritta è l’acquisizione delle partecipazioni della società proprietaria dell’immobile, uno share deal. Chi compra rileva la società, non solo l’edificio: con la proprietà dell’immobile arrivano anche i rapporti giuridici, fiscali e contrattuali della società. Per questo, in uno share deal, la due diligence legale e fiscale pesa quanto quella tecnica.
Il teaser rinvia le informazioni di dettaglio alla manifestazione di interesse e precisa che i dati sono forniti dalla parte proponente e soggetti a verifica documentale. Noi li riportiamo come tali, con il referente indicato nel documento: Luca Lodi.
LA LETTURA DI ELRE
Resort Sardegna in vendita: che cosa guardare prima di valutare l'investimento
Prima di approfondire un resort Sardegna in vendita di queste dimensioni chiederemmo per iscritto sei cose: la località e i mesi di apertura; la natura del rendimento, se canone fisso, quota variabile o risultato operativo, lordo o netto; le condizioni dei rinnovi del contratto e delle eventuali uscite; il contratto degli investimenti da 30 milioni, con importi, tempi e garanzie; il perimetro della società — debiti, finanziamenti, contenziosi — nello share deal; i titoli di proprietà e i vincoli urbanistici e paesaggistici.
Nessuno di questi punti è nel teaser, ed è normale in una prima presentazione. Per questo non traduciamo il 5,5% in una promessa: è un rendimento indicato dalla parte proponente, di cui il documento stesso dice che natura e base di calcolo vanno approfondite.
A CHI SI RIVOLGE
Resort Sardegna in vendita: a quale investitore si rivolge
Un resort Sardegna in vendita da 120 milioni di euro, da acquistare attraverso le quote della società proprietaria, si rivolge a investitori in grado di sostenere un’operazione societaria complessa: fondi, family office e investitori alberghieri o immobiliari con una struttura adeguata. È una lettura di ELRE; il teaser parla di opportunità riservata e rinvia le informazioni di dettaglio alla manifestazione di interesse.
Chi valuta il resort Sardegna in vendita deve poter leggere insieme tre cose: il contratto con il gestore, il piano degli investimenti da 30 milioni e la situazione della società che si rileva. Per questo, oltre al profilo finanziario, conta la capacità di affiancarsi a consulenti legali, fiscali e tecnici fin dalle prime fasi.
I TERMINI
Resort Sardegna in vendita: share deal, rendimento indicato, riposizionamento e due diligence, i termini da conoscere
Share deal: acquisto delle partecipazioni della società proprietaria dell’immobile anziché dell’immobile. Rendimento attuale indicato: la percentuale che la parte proponente comunica, circa il 5,5%; il teaser dice che natura e base di calcolo vanno approfondite, quindi non è un rendimento netto garantito. Riposizionamento: l’insieme di interventi con cui un resort cambia categoria o clientela; il teaser lo cita come prospettiva, con 30 milioni di investimenti a carico del gestore.
Due diligence: la verifica tecnica, legale, fiscale e contrattuale che l’acquirente svolge prima di decidere; nel resort Sardegna in vendita comprende anche la società, con i suoi debiti, finanziamenti e rapporti. Manifestazione di interesse: la comunicazione con cui un investitore dichiara di voler ricevere le informazioni di dettaglio; è il passo indicato dal teaser.
I PUNTI DI ATTENZIONE
Resort Sardegna in vendita: i punti di attenzione di un resort di grandi dimensioni
Un resort di oltre 900 camere ha rischi propri, comuni a ogni operazione di questo tipo e non specifici di questa. La stagionalità: un resort mediterraneo vive di mesi di apertura e di mix di clientela, e il teaser non li indica. La concentrazione: un solo asset di grande dimensione dipende da un solo gestore. Gli impegni di investimento: i 30 milioni a carico del gestore sono un beneficio per il proprietario solo se il contratto li rende vincolanti e garantiti.
A questi si aggiunge, nello share deal, il rischio societario: passività, garanzie rilasciate e contenziosi della società restano con la società. Per questo il teaser è un primo passo e non una valutazione: leggere il resort Sardegna in vendita richiede contratto, bilanci della società e perizia tecnica, che chiederemmo per iscritto prima di ogni passo successivo.
COME PROCEDERE
Resort Sardegna in vendita: come manifestare interesse, passo dopo passo
Per manifestare interesse per il resort Sardegna in vendita si scrive a Luca Lodi dal pulsante di questa pagina o dalla pagina Contatti, indicando chi si è, che tipo di investitore si rappresenta e se si intende procedere con una struttura societaria. Il teaser rinvia le informazioni di dettaglio alla manifestazione di interesse: è il passo che apre il percorso.
Che cosa contengano le informazioni di dettaglio, quali verifiche siano previste e in quali tempi non è scritto nel teaser. Chi sta valutando il resort Sardegna in vendita può chiedere subito località, contratto con il gestore, piano degli investimenti da 30 milioni e situazione della società, che sono i quattro elementi da cui dipende il valore dell’operazione.
IL METODO
Come presentiamo resort sardegna in vendita: documenti e dati dichiarati
Ogni numero di questa pagina viene dal teaser dell’asset, fornito dalla parte proponente: sono indicazioni da verificare in due diligence e le riportiamo come tali, con l’attribuzione. Dove un numero è un nostro calcolo lo scriviamo, e separiamo ciò che il documento dice da ciò che è una lettura di ELRE.
Per lo stesso motivo non pubblichiamo rendimenti netti, ricavi dell’albergo o occupazione che non siano nel documento: un numero senza fonte non è un’informazione ma una promessa. L’identità dell’asset e la documentazione completa restano nel percorso riservato della proprietà.
FAQ
Domande frequenti: resort sardegna in vendita
È un resort di grandi dimensioni, con oltre 900 camere in diverse tipologie ricettive, affidato a un primario gruppo alberghiero europeo e offerto in vendita attraverso l’acquisizione delle partecipazioni della società proprietaria dell’immobile.
Il teaser indica la Sardegna ma non la località: le informazioni di dettaglio sono disponibili su manifestazione di interesse.
Il prezzo richiesto dalla proprietà è di 120 milioni di euro, trattabile. È un dato fornito dalla parte proponente, soggetto a verifica documentale.
La parte proponente indica un rendimento attuale di circa il 5,5%. Il teaser precisa che natura e base di calcolo saranno oggetto di approfondimento: non è un rendimento netto garantito.
Significa acquistare le quote della società proprietaria dell’immobile invece dell’immobile stesso. L’acquirente rileva la società con i suoi rapporti giuridici, fiscali e contrattuali: per questo servono una due diligence legale e fiscale oltre a quella tecnica.
Secondo le informazioni ricevute, sono a esclusivo onere e carico del gestore. Il teaser non indica tempi, garanzie né il destino delle opere a fine contratto: sono punti da verificare nel contratto.
Su periodi di 9 + 9 + 9 anni, secondo le condizioni previste dall’accordo. Con tutti i rinnovi sarebbero 27 anni; è un calcolo di ELRE e la durata effettiva dipende dall’accordo.
No: mostrano la destinazione Sardegna e non sono riferite all’asset in vendita. I crediti sono nelle didascalie.
Con il pulsante «Richiedi informazioni» o dalla pagina Contatti: Luca Lodi, Senior Global Investment Advisor, è il referente indicato nel teaser.
Per investitori qualificati in grado di sostenere un’operazione societaria da 120 milioni di euro, con consulenti legali, fiscali e tecnici. Le informazioni di dettaglio sono disponibili su manifestazione di interesse.
No: è un rendimento attuale indicato dalla parte proponente. Il teaser precisa che natura e base di calcolo saranno oggetto di approfondimento e che i dati sono soggetti a verifica documentale.
Stagionalità, dipendenza da un solo gestore, impegni di investimento da rendere vincolanti e, nello share deal, passività della società. Sono rischi comuni a operazioni di questo tipo e vanno letti nei documenti, che il teaser non contiene.
Dividendo il prezzo richiesto di 120 milioni per oltre 900 camere si ottengono al massimo circa 133.000 euro per camera. È un calcolo lordo di ELRE, non un dato del teaser, e non è una valutazione del resort.
Un primario gruppo alberghiero europeo, con un contratto su periodi di 9 + 9 + 9 anni. Il nome non è nel teaser e fa parte delle informazioni di dettaglio disponibili su manifestazione di interesse.
Sì: il teaser lo indica come prezzo richiesto dalla proprietà, trattabile. Le condizioni di una trattativa dipendono dalle verifiche documentali e dallo share deal, e non sono nel teaser.
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Luca Lodi, con il team Real Estate di Elite Luxury Real Estate, accoglie le manifestazioni di interesse degli investitori qualificati e li accompagna nei passi riservati previsti dalla proprietà.
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Le informazioni di dettaglio sono disponibili su manifestazione di interesse: Luca Lodi le raccoglie per gli investitori qualificati.